La valoración de terrenos en una expropiación forzosa depende en gran parte de su localización, de si es de regadío o secano, y de si tiene implantado un cultivo que genere un mayor beneficio .
1.- Los factores que influyen en la valoración de terrenos expropiados.
Los terrenos agrícolas, y el suelo rústico en general, se valoran a efectos expropiatorios en base a su ubicación y al beneficio de la explotación agrícola.
Esto supone que el valor del suelo expropiado dependerá principalmente de los siguientes factores:
- Si el terreno es de regadío o secano.
- Cultivo existente en la explotación.
- Ingresos de la explotación agrícola:
- Los kilos de producto cosechados por hectárea y año.
- El precio de venta del producto agrícola.
- Las subvenciones que estables que tenga reconocida la explotación.
- Maquinaria, combustible, reparaciones.
- Los kilos de producto cosechados por hectárea y año.
- Los costes de la explotación agrícola, que habitualmente podemos desglosar en los siguientes conceptos:
- Amortizaciones.
- Mano de Obra.
- Semillas y plantas.
- Fertilizantes.
- Fitosanitarios.
- Riego.
- Seguros sociales.
- IBI en su caso.
- Amortizaciones.
- El tipo de interés pagado por el Banco de España por las Obligaciones del Estado a 30 años, de los últimos tres años.
- La localización del terreno expropiado teniendo en cuenta:
- La proximidad del terreno a ciudades o pueblos.
- La proximidad a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril y áreas de intermodalidad.
- La proximidad a polígonos industriales o empresariales o áreas logísticas relacionados con la actividad que desarrolla la explotación.
- La proximidad a entornos de singular valor ambiental, paisajístico cultural, histórico, arqueológico, científico o paisajístico que sean objeto de protección por la legislación aplicable.
- La proximidad del terreno a ciudades o pueblos.
De todos lo anterior, los factores que más influyen en conseguir una mayor valoración de un terreno en una expropiación son el disponer de riego, el optar por un cultivo que genere más beneficio a la explotación y la localización del suelo.
2.- Los otros perjuicios que deberán reclamarse
Es esencial que en la hoja de aprecio del expropiado se reclame a parte del valor del suelo expropiado el resto de perjuicios que la expropiación causa al propietario, entre los que destacamos los siguientes:
- El valor de construcciones e instalaciones afectadas, tales como, tuberías de riego, sistemas de bombeo, pívots, charcas, invernaderos, depósitos de agua o cerramientos o edificaciones.
- Demérito del terreno no expropiado por reducción de tamaño.
- Demérito del terreno no expropiado por división de la finca.
- Coste de reconstrucción del regadío tras la expropiación.
- Indemnización por paso de regadío a secano causada por la expropiación de suelo donde se ubica el pozo o el bombeo. Esta situación puede ser permanente o temporal si se otorga una nueva concesión.
- Pérdida de Certificado de Agricultura Ecológica.
- Pérdida de cosechas.
- Premio de afección.
- Intereses de demora.
4.- Conclusión
La valoración de los terrenos agrícolas en una expropiación dependerá principalmente de si es de regadío o secano, del beneficio de la explotación agrícola y de su ubicación, resultando legalmente irrelevante los valores de mercado. A valor del suelo deberán de añadirse todos los daños y perjuicios causados al expropiado.
La valoración a efectos expropiatorios y la redacción de la hoja de aprecio son cuestiones muy técnicas que deben ponerse en manos de un abogado especialista en expropiaciones.
