hoja de aprecio y justiprecio

¿Qué es la hoja de aprecio?

La hoja de aprecio es el escrito  donde los expropiados describen de forma detallada los bienes afectados por la expropiación e incluyen una valoración económica de dichos bienes y de los demás conceptos indemnizatorios que reclamen.

La determinación del justiprecio de la expropiación se inicia mediante la oferta económica de la Administración que si es aceptada por el expropiado se plasmará en un mutuo acuerdo.

No obstante, si el expropiado decide no aceptar dicha oferta y reclamar un importe superior, la Administración le concederá un plazo de veinte días para que presente su hoja de aprecio.

Las partidas de la hoja de aprecio

Las partidas o conceptos indemnizatorios más habituales a incluir en las hojas de aprecio de terrenos rústicos son los siguientes:

– Valor del suelo expropiado

– Valor de las construcciones, obras y cerramientos afectados por la expropiación

– Valor de las balsas, sistemas de bombeo, pívots, tuberías de riego, invernaderos y demás instalaciones afectadas.

– Cosechas pendientes

– Demérito de las partes no expropiadas por división

– Demérito de las partes no expropiadas por reducción de superficie o dificultad de acceso

– Perjuicios por ocupación temporal

– Perjuicios por servidumbre

– Perjuicios por pérdida de pozo o concesión y por paso de regadío a secano

– Premio de afección

El precio del terreno afectado por la expropiación

La hoja de aprecio del expropiado deberá de incluir una justificación detallada del valor del terreno rústico afectado por la expropiación exponiendo, entre otras, las siguientes cuestiones:

– Si el terreno es de regadío o de secano

– Cultivos existentes y cultivos de los últimos años

– Ingresos, gastos y beneficios de la explotación agrícola incluyendo subvenciones estables

– Proximidad del terreno expropiado a poblaciones; puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril y áreas de intermodalidad; polígonos industriales, áreas empresariales o áreas logísticas relacionados con la actividad que desarrolla la explotación; o entornos de singular valor ambiental, paisajístico cultural, histórico, arqueológico, científico o paisajístico que sean objeto de protección.

– La tasa de interés  de capitalización aplicable

– El valor del suelo calculado por el método de capitalización de rentas

– El cálculo del factor de localización

– El incremento del valor del suelo tras aplicar el factor de localización

En consecuencia, la reclamación de un determinado justiprecio  por el suelo expropiado requiere incluir en la hoja de aprecio una motivación detallada de los diversos aspectos que influyen en dicho valor.

La vinculación de la hoja de aprecio y la importancia de encargársela a un profesional

Las hojas de aprecio del expropiado tienen el carácter de “acto propio” y le vinculan legalmente en los siguientes aspectos:

  • El importe total de la hoja de aprecio.
  • Los conceptos o partidas indemnizatorias reclamadas.
  • El valor unitario por cada metro cuadrado de suelo (€/m2)
  • El importe máximo a reclamar por cada concepto o partida indemnizatoria

En definitiva, los expropiados no pueden reclamar ante el Jurado o ante los Tribunales nuevas partidas indemnizatorias no previstas en su hoja de aprecio. Tampoco podrán reclamar un justiprecio total, ni un justiprecio por partida indemnizatoria, superior a los reclamados en la hoja de aprecio.

En este sentido se pronunció la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 11 noviembre 1986, al afirmar que: “Como ya puso de relieve la Sala de Oviedo, en la hoja de aprecio no se reclamó indemnización alguna por el supuesto demérito experimentado por la parte de finca no ocupada -nada se arguye en esta alzada sobre los pretendidos daños en las cercas-. [..] Por tanto, el principio de vinculación al contenido de la hoja de aprecio impide que puedan reclamarse en cualquier momento posterior, incluso en el recurso de reposición, indemnizaciones correspondientes a conceptos no reflejados en aquélla, ya que, como dispone el art. 34 de la meritada Ley, el Jurado debe decidir sobre el justo precio a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración”.

Por ello, es muy importante contar con un abogado especialista en expropiaciones desde el inicio del proceso que redacte una hoja de aprecio profesional, que permita al expropiado maximizar sus posibilidades de conseguir el mayor justiprecio posible por su expropiación.

Los errores más comunes al redactar la hoja de aprecio

La redacción de la hoja de aprecio tiene una enorme importancia en el proceso expropiatorio. El escaso plazo, las prisas, una idea equivocada del trámite de formulación de la hoja de aprecio y la complejidad de las valoraciones del justiprecio –muy diferentes a las de mercado o a las hipotecarias – pueden provocar errores e importantes perjuicios económicos para el expropiado.

Los errores más comunes al redactar una hoja de aprecio sin contar con un experto en expropiaciones son los siguientes:

  • Valorar el suelo en base al valor de mercado, cuando puede llegar a conseguirse un valor superior (especialmente en los terrenos de regadío).

    La ley prohíbe indemnizar a los expropiados en base al valor de mercado y obliga a calcular el valor del suelo en base a la capitalización del beneficio de la explotación agrícola. Por ello, puede conseguirse un justiprecio más elevado por los terrenos de regadío con cultivos que generen un beneficio de explotación elevado.
  • Confundir informe de tasación con informe pericial para una expropiación
  • No incluir en la hoja de aprecio determinadas partidas indemnizatorias que desconocen por no ser expertos en expropiación forzosa o valorar esas partidas demasiado bajas.
  • No incluir algunos perjuicios o deméritos que causa la expropiación, más allá del valor de los bienes expropiados.
  • No justificar y probar los aspectos principales en que se basa la valoración del suelo o los perjuicios reclamados.
  • Incluir unos ingresos y gastos de explotación incompletos o mal calculados
  • No calcular bien el interés o tasa de capitalización
  • No contratar a un abogado especialista en expropiaciones que redacte su hoja de aprecio, o contratarle después de presentar la valoración o pensar que un ingeniero puede suplir la labor del abogado.
  • La creencia de que las omisiones o errores de la hoja de aprecio se podrán complementar o subsanar en trámites posteriores.

En definitiva, redactar la hoja de aprecio incurriendo en alguno de los anteriores errores puede suponer una pérdida económica muy importante para los expropiados. De hecho, la lista de cuestiones a tener en cuenta para hacer una buena hoja de aprecio, y los errores potenciales a evitar, es mucho más larga que la expuesta.

Olano Abogados dispone de una metodología de defensa de los expropiados, en la que comprueba decenas de cuestiones que afectan al precio de la expropiación y que ha sido contrastada en múltiples reclamaciones ganadas ante los Tribunales.

Conclusión

La hoja de aprecio es uno de los trámites más importantes del proceso expropiatorio y resulta esencial que sean redactadas por abogados expertos en expropiación forzosa, que incluyan todas las partidas indemnizatorias y el valor adecuado de cada partida.

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