¿Propietario de suelo en el APE 08.20 “Malmea-San Roque-Tres Olivos” (Madrid Nuevo Norte)?. ¿Adhesión o Expropiación?. Defiende tus derechos.

1.- El ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos”.

El APE 08.20 “Malmea-San Roque-Tres Olivos”, uno de cuatro los ámbitos que integran la operación “Madrid Nuevo Norte; tiene una superficie de 1.029.647 m2, cuenta con una edificabilidad total de 965.321 m2 (714.338 m2 de uso residencial y 250.983 m2 de uso terciario)  y con un coeficiente de edificabilidad de 0,9375 m2 c/m2s.

El citado ámbito se destina mayoritariamente al uso residencial en vivienda colectiva (74% de edificabilidad) que se complementa con usos dotacionales y importantes superficies de suelo terciario destinado a oficinas y uso comercial (26 % de edificabilidad) ubicadas en el entorno a de los principales nudos de transporte público.

El ámbito linda al norte con la M-603 “Fuencarral-Alcobendas”; al Sur con la M-30; al este con infraestructuras ferroviarias y con el APE 05.31 “Centro de Negocios Chamartín”; y  al oeste con el Barrio de Virgen de Begoña, el Poblado B de Absorción, el casco histórico de Fuencarral, Tres Olivos y Nuevo Toboso.

La presente operación urbanística afecta al Polígono Malmea, zona urbanizada en los años 90 en ejecución del “Plan Especial de Reforma Interior Fuencarral-Malmea” aprobado el 28.4.1989, y destinada principalmente a usos industriales como talleres de reparación de vehículos, fabricación de maquinaria, muebles o electrodomésticos, productos químicos, artes gráficas o planta de áridos y hormigones. Asimismo, el citado APE 08.20 afecta a una serie de calles preexistentes entre las que destacan: Avenida del Llano Castellano, la calle de Mauricio Lejendre, la calle Isla de Java, calle Antonio Cabezón, calle Islas Molucas, calle Isla de Jamaica, calle Manuel Villarta y otras.

2.- Constitución de la Comisión Gestora “Malmea-San Roque-Tres Olivos” y delimitación de la unidad de ejecución.

El 4.11.2021 se constituyó la Comisión gestora del ámbito APE 08.20 Malmea-San Roque-Tres Olivos a la que pertenecen 193 propietarios que representan algo más del 55% de la superficie del ámbito.

La Comisión Gestora es la entidad encargada de impulsar la presentación de la iniciativa de ejecución, la constitución de la futura Junta de Compensación y la redacción del proyecto de urbanización.

El 27.1.2022 fue aprobado por el Ayuntamiento de Madrid la delimitación de una única unidad de ejecución para el ámbito de Malmea-San Roque-Tres Olivos.

3.- Próximos pasos: Presentación iniciativa, Información pública; y Aprobación de “Proyecto de Bases” y “Estatutos de Junta de Compensación Malmea-San Roque-Tres Olivos”.

La próxima actuación a realizar será la presentación ante el Ayuntamiento de la Iniciativa de ejecución del ámbito que incluye el “Proyecto de Bases” y los “Estatutos de Junta de Compensación”.

Los referidos Bases y Estatutos serán sometidos a información pública pudiéndose presentar alegaciones por cualquiera de los propietarios de suelo afectados por esta actuación urbanística.

Finalizado el plazo de expropiación pública el Ayuntamiento de Madrid deberá de resolver las alegaciones presentadas y, en su caso, aprobar las citadas Bases y Estatutos según el proyecto presentado o con las modificaciones que procedan, y notificar la resolución municipal a todos los propietarios del ámbito.

Dentro del plazo de un mes desde la notificación de la aprobación municipal de los Estatutos y las Bases de Actuación, los propietarios que no hubieran participado en la iniciativa deberán decidir si se adhieren a la Junta de Compensación (si no lo hubieran hecho ya antes) o si optan por la expropiación.

Los propietarios que no comuniquen su decisión serán objeto de expropiación forzosa incluyéndose sus suelos en el Proyecto de Expropiación.

Los pros y contras de la adhesión y de la expropiación son objeto de análisis en el siguiente apartado.

3.- ¿Adhesión a la Junta de Compensación Malmea-San Roque-Tres Olivos o expropiación?

La adhesión de un propietario a la Junta de Compensación supone asumir la obligación de aportar dinero para los gastos de gestión y de urbanización; y asumir que está participando en un negocio que puede tener beneficios o pérdidas.

Los principales riesgos del negocio de urbanizar son los siguientes:

Gastos: Aumento de los gastos de urbanización, de los gastos de gestión o de las cargas urbanísticas

Demoras: Retraso en la aprobación de los Proyectos de Expropiación, Reparcelación y/o Urbanización.

Riesgos legales: incremento de los justiprecios, sentencias o acuerdos municipales que afecten al planeamiento o a los proyectos de urbanización, expropiación o reparcelación.

Riesgos financieros: mayores gastos financieros por demoras en la ejecución o peores condiciones de financiación.

Riesgos de mercado: menor demanda de suelo y/o bajada de precios del suelo.

En definitiva, a efectos de decidir su adhesión a la Junta de Compensación del “Malmea-San Roque-Tres Olivos”, los propietarios deberán de asumir que la adhesión lleva implícita la obligación de aportar dinero y la asunción de una serie de riesgos.

Por otra parte, la opción de la expropiación también supone otro tipo de riesgos, principalmente en cuanto a la valoración del suelo.

Así, es habitual que las Juntas de Compensación valoren los suelos por debajo de su valor real y que los propietarios tengan que reclamar para conseguir un justiprecio superior.

Ahora bien, existen argumentos legales muy relevantes para considerar que una parte significativa del suelo de este ámbito debe de valorarse como suelo urbano por estar en situación de urbanizado.

Finalmente, estimamos que los propietarios de unos 463.000 m2 del ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos” (45 % de la superficie) deberán de optar entre la adhesión a la Junta de Compensación o la expropiación de sus terrenos.

4.- Plan de Defensa: ¿Qué deben hacer los propietarios de suelo afectado por el ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos”?

Los afectados por el ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos” deben de realizar las actuaciones necesarias para que la Junta de Compensación reconozca la titularidad, extensión y linderos de su parcela, el valor real de los bienes expropiados y su derecho a recibir las indemnizaciones que procedan por otros perjuicios (p.ej. traslado de negocios, pérdida de clientela, etc.).

Entre los trámites legales que deberá de realizar los propietarios de suelo destacan los siguientes:

–       Alegaciones al “Proyecto de Bases” y “Estatutos de Junta de Compensación Malmea-San Roque-Tres Olivos” en fase de exposición pública.

–       Decidir si optan entre expropiación o adhesión a la Junta de Compensación

–       Alegaciones, en su caso, al Proyecto de Expropiación (en fase de exposición pública)

–       Escrito de disconformidad con la valoración realizada por el Ayuntamiento y/o la Junta de Compensación Malmea-San Roque-Tres Olivos.

–       Alegaciones, en su caso, al Proyecto de Reparcelación (en fase de exposición pública).

–       Defensa del justiprecio ante el Jurado de Territorial de Expropiación y, en su caso, ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

No obstante, la defensa legal de los propietarios va más allá de los anteriores trámites y debe de iniciarse antes de que éstos se pongan en marcha. Por ello, Olano Abogados aconseja a los propietarios afectados lo siguiente:

–       Empieza a trabajar cuanto antes. Una buena defensa legal requiere planificación, tiempo y dedicación.

–       Contrata a un abogado especialista en urbanismo, expropiaciones y valoraciones. Llámanos (91 598 20 63)

–       Pídele a tu abogado que te proponga la mejor Estrategia y Plan de Defensa para los propietarios del ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos”, que abarque los aspectos legales, probatorios y procesales.

–       Pon en marcha las “20 Actuaciones Recomendadas por Olano Abogados a los propietarios del ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos”.

5.- Conclusión

La ejecución del ámbito del “Malmea-San Roque-Tres Olivos” está dando sus primeros pasos y recibirá un importante impulso con la próxima presentación ante el Ayuntamiento de la Iniciativa de ejecución, que incluirá el “Proyecto de Bases” y “Estatutos de Junta de Compensación”.

La aprobación de los citados proyectos permitirá la constitución de la Junta de Compensación y obligará a los propietarios de suelo a optar entre expropiación o adhesión.

La adecuada defensa de los propietarios de suelo en el citado ámbito requiere la contratación de un despacho de abogados especializado en urbanismo, expropiaciones y valoraciones que empiece a trabajar en su caso concreto cuanto antes.

Finalmente, Olano Abogados ha elaborado un documento con “20 Actuaciones a realizar por los propietarios del ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos” y otro documento con la “Estrategia para que reclamar que determinados suelos del ámbito Malmea-San Roque-Tres Olivos se valoren como suelo urbano-urbanizado”.

¿Eres propietario de suelo en el ámbito “Malmea-San Roque-Tres Olivos”?.

Llámanos: 91 598 20 63

O escríbenos: preguntas@olanoabogados.com

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APE 08.20 Malmea-San Roque-Tres Olivos

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