La ocupación directa: la expropiación sin dinero

¿Llevas años esperando una ocupación directa? ¿Se quedan tu suelo a cambio de edificabilidad?¿Has sufrido una ocupación directa y no se desarrolla el ámbito urbanístico donde te han reconocido la edificabilidad?

1.- ¿Qué es la ocupación directa?

La ocupación directa es una forma expropiación que permite a los Ayuntamientos adquirir de una forma rápida los suelos de propiedad privada calificados como dotacional público, pero pagando con edificabilidad en vez de con dinero.

La ocupación directa supone el reconocimiento al propietario de un aprovechamiento urbanístico en una unidad de ejecución que tenga exceso de aprovechamiento.

2.- Problemas habituales con la ocupación directa

2.1.- El Plan General prevé la ocupación directa de un suelo pero pasan años y el Ayuntamiento no adquiere el suelo.

Los planes generales pueden calificar los suelos de propiedad privada como dotacional público y prever su obtención por el Ayuntamiento a través de la ocupación directa.

El problema se produce cuando pasan años e incluso décadas sin que el Ayuntamiento aplique la ocupación directa y adquiera el suelo. Esto supone que los propietarios no pueden utilizar, ni edificar el suelo de su propiedad, pero tampoco reciben una compensación por el mismo.

Los Ayuntamientos están obligados a adquirir estos suelos en cuatro o cinco años, según cada región, desde la aprobación del Plan General.

Es estos casos, si tras la aprobación del plan general que calificó el suelo como dotacional público pasa el plazo máximo de cuatro o cinco años – según cada comunidad autónoma-, sin que se haya adquirido el suelo por el Ayuntamiento, el propietario podrá obligar al Ayuntamiento a que le expropie a través de la expropiación por ministerio de la ley.

2.2.- Acuerdan la ocupación directa y te dan un aprovechamiento que no puedes materializar

La ocupación directa supone dejar a los propietarios sin ningún suelo físico y reconocerles un aprovechamiento urbanístico que no se puede materializar hasta que se apruebe el proyecto de reparcelación de la unidad de ejecución donde se le haya reconocido el aprovechamiento.

El problema es cuando dicha  unidad de ejecución tarda años o incluso décadas en desarrollarse urbanísticamente. Esta situación genera mucha frustración a los propietarios porque se quedan sin su suelo, no reciben dinero y no pueden utilizar el aprovechamiento urbanístico.

En estos supuestos, si pasan cuatro años desde la ocupación directa sin que se haya aprobado el proyecto de reparcelación de la unidad de ejecución donde hayan reconocido el aprovechamiento al propietario, éste podrá obligar al Ayuntamiento a que le expropie a través de la expropiación por ministerio de la ley.

3.- Consejos prácticos para los afectados por una ocupación directa

  • Los propietarios que tramiten primero su expediente de ocupación directa podrán elegir las mejores ubicaciones para su aprovechamiento urbanístico.
  • Debes de verificar que el aprovechamiento urbanístico que te reconozcan tenga un valor equivalente al valor del suelo que expropia el Ayuntamiento.
  • Si hay mucha demanda de suelos podrás vender tu aprovechamiento o urbanizar pronto, pero si hay poca, puede que tengas que esperar años.
  • En determinados casos se puede evitar la ocupación directa y acudir a una expropiación forzosa por ministerio de la ley. Esto supone que te pagarán con dinero en vez de con un aprovechamiento futuro que no sabes cuando se va a materializar.

4.- Conclusión

La ocupación directa es una expropiación en la que te pagan con aprovechamiento urbanístico. Esto supone que te quedas sin ningún suelo, no te pagan ni un euro y puede que pasen años hasta que puedas materializar dicho aprovechamiento,

Consúltenos sobre la posibilidad de pedir la expropiación, especialmente si es un particular y quiere cobrar en dinero.

¿Quieres saber más sobre urbanismo y expropiaciones urbanísticas?

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