Abogados especialistas en urbanismo y expropiaciones urbanísticas
Defendemos tus derechos urbanísticos
¿Afectado por expropiación urbanística, Plan General o suelo urbano no consolidado?
- ¿Estás afectado por una expropiación urbanística?
- ¿Han clasificado tu suelo como urbano no consolidado?
- ¿No estás de acuerdo con el precio de tu suelo urbano?
- ¿Sufres la expropiación de un suelo urbano o de un suelo urbanizable?
- ¿Quieres exigir la expropiación por ministerio de la ley?
Expropiaciones urbanísticas
Si estás afectado por una Junta de Compensación deberás de decidir entre:
- Adhesión: Supone asumir el riesgo del negocio de urbanizar y poner dinero para los gastos y cargas de urbanización.
- Expropiación urbanística: Puede que tengas que reclamar para reclamar el valor de tu suelo.
La adhesión es la opción habitual para promotores y la expropiación urbanística la opción de los particulares que no quieren invertir.
El suelo deberá valorarse como suelo urbano en los siguientes casos:
- Solar: Suelo urbano ubicado en una población y que cuente con los servicios de vía pública, agua, saneamiento y electricidad.
- Cuasi-Solar: Suelo urbano que puede llegar a contar con esos servicios con meras obras de conexión.
- Zona consolidada: Suelo urbano en zona ocupadas por la edificación en al menos 2/3 del espacio edificable.
- Núcleo rural: Suelo ubicados en los núcleos rurales tradicionales.
Casos en los que puedes obligar
a que te expropien
(Expropiación por Ministerio de la Ley)
El Sistema de Expropiación es método por el cual la Administración asume la gestión del proceso urbanizador y se utiliza en áreas logísticas, polígonos industriales y obras de interés regional.
Si llevas años afectado, puedes reclamar la expropiación por ministerio de la ley
La ocupación directa es un mecanismo para que la Administración obtenga un suelo calificado como dotación pública y pague su valor con edificabilidad.
En algunos casos puedes obligar a que te expropien y que te paguen con dinero.
El suelo dotacional público es el destinado un uso público como vial, espacio libre, zona verde o equipamiento. Muchas veces no están incluidos en un ámbito de actuación.
Puedes reclamar la expropiación por ministerio de la ley
La expropiación por el Ministerio de la Ley permite que:
- Se produzca la expropiación automática, aunque el Ayuntamiento no haga ningún trámite.
- Se fije el justiprecio de tu terreno por el Jurado de Expropiación, órgano ajeno al Ayuntamiento.
- Si tienes un solar, se valore como urbano de acuerdo con la edificabilidad media y el valor de los inmuebles del entorno.
Abusos urbanísticos más habituales
Clasificación de suelo urbano como urbanizable o no urbanizable (rústico)
Clasificación de suelo urbano consolidado como urbano no consolidado
Reducciones de edificabilidad de tu suelo
Cambios de uso de suelo de residencial a industrial, terciario o dotacional
Te expropian un suelo y años después incrementan su edificabilidad o lo destinan a un uso diferente al previsto.
No utilizan el suelo expropiado o no lo urbanizan.
Cambios en el planeamiento urbanístico que impiden urbanizar o edificar, o que suponen la modificación o extinción de licencias.
Restricciones de la edificabilidad o del uso del suelo sin compensación.
En Olano Abogados somos especialistas en urbanismo y expropiaciones urbanísticas
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Recursos contra planeamientos urbanísticos
Suelo clasificado como urbano no consolidado
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Reclamaciones de responsabilidad patrimonial
Reclamamos más dinero por tus expropiaciones urbanísticas
Reclamamos ante Jurado y Tribunales que te paguen más justiprecio por la expropiación de tu suelo urbano o urbanizable
Reclamamos que te expropien
Utilizamos la expropiación forzosa por Ministerio de la Ley para obligar a que te expropien
Visitamos tu propiedad en cualquier punto de España
Honorarios a porcentaje en expropiaciones URBANÍSTICAS
Hemos ganado un alto porcentaje de
expropiaciones urbanísticas
estos son algunos ejemploS:
Precio de expropiación ofrecido por la Administración
Precio de expropiación conseguido por Olano Abogados
Incremento
Expropiación suelo urbano consolidado calificado como dotacional público en ciudad de
Castilla y León
Expropiación urbanística de suelo urbano consolidado de uso dotacional en ciudad de Andalucía
Más del triple del valor inicial
Expropiación urbanística de suelo urbano dotacional en un pueblo de Valencia
Más del doble del valor inicial
Resultados pasados no garantizan resultados futuros
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Expropiación suelo urbano y suelo dotacional público en ciudad de
Castilla y León
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Preguntas frecuentes de urbanismo y expropiaciones urbanísticas
Deberán de clasificarse como suelo urbano consolidado los suelos que estén integrados en la malla urbana y cuenten con los servicios urbanísticos (acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión) y tenga la condición de solar o pueda llegar a tenerla mediante actuaciones aisladas. Estos suelos no tienen la obligación de realizar cesiones a la administración más allá de las derivadas de ajustarse a las alineaciones urbanas.
La clasificación del suelo como urbano, urbanizable o no urbanizable, supone determinar si dicho suelo es apto para ser urbanizado o edificado, así como el régimen de derechos y obligaciones aplicable al mismo. De esta forma, el propietario de un suelo urbanizable estará obligado a urbanizarlo y a realizar cesiones a la Administración, mientras que el propietario de un suelo urbano no tendrá tales obligaciones.
La calificación del suelo supone definir los usos concretos a los que se puede destinar un suelo (residencial, terciario, industrial, etc.), la intensidad de dichos usos (edificabilidad permitida) y el tipo de edificación que se puede construir en el mismo (vivienda unifamiliar, vivienda colectiva, etc.).
La Junta de Compensación se encarga de urbanizar un suelo urbanizable o de ejecutar una operación de reforma urbana en un suelo urbano. La adhesión a una Junta de Compensación supone participar en el negocio de urbanizar suelo y vender parcelas ya urbanizadas. Y como en todo negocio, debe de aportarse dinero para los gastos y cargas de urbanización y puede haber beneficios o pérdidas. Los principales riesgos derivan de que no se vendan las parcelas urbanizadas, aumenten los gastos de urbanización y de gestión, otros propietarios no realicen sus aportaciones o riesgos de carácter financiero.
Si no quieres participar en la promoción urbanística y no te adhieres, la Junta de Compensación expropiará tu suelo.
La expropiación por ministerio de la ley es un procedimiento que permite obligar que te expropien aunque el Ayuntamiento no haga ningún trámite. Este mecanismo es aplicable para los supuestos de suelo dotacional público no adscrito a ámbitos o unidades de ejecución, a los suelos afectados por una ocupación directa y a los que deban ser urbanizados por la Administración por el sistema de expropiación. Llámanos y analizamos tu caso de manera gratuita y sin compromiso.
El sistema de expropiación es un sistema de gestión pública del proceso urbanizador donde el impulso y la gestión corresponde a las administraciones sin la intervención o iniciativa de los propietarios.
En el sistema de expropiación la Administración Pública expropia el suelo, asume el coste de urbanizar; ejecuta las obras de urbanización, hace la reparcelación y obtiene parcelas urbanizadas para uso propio o para su venta.
No firmes nunca un acuerdo de justiprecio con la Administración justiprecio sin asesorarte con un abogado especialista, porque ello supone que vas a renunciar a reclamar más dinero por tu propiedad. Llegar a un acuerdo con la Administración te va a suponer perder mucho dinero. Consúltanos sin compromiso.
Cuando nos cuentes tu caso, te hacemos una estimación del valor de tu suelo sin coste y sin compromiso.
Por supuesto, tienes el derecho legal a cobrarlo y además te lo tramitamos nosotros, aunque vayas a reclamar porque no estés conforme con el justiprecio que te han ofrecido.
El plazo legal para el pago es de SEIS meses tras la resolución del Jurado de Expropiación, y de TRES meses desde la sentencia firme si has reclamado judicialmente. No obstante a veces puede tardar más. Llámanos y analizamos tu caso.
La consulta con nosotros es gratuita y el estudio inicial que te vamos a hacer también. Tendrás toda la información sin coste para que luego decidas qué quieres hacer. No pierdes nada.
No queremos que nadie se quede sin poder reclamar por una cuestión económica, por eso trabajamos a porcentaje, lo que significa que solo nos pagas si tú has cobrado primero. Cuando tú recibas tu dinero, cobramos nosotros. Y toda la información la tendrás detallada en un presupuesto previo detallado y sin sorpresas.
Es el derecho a recibir una indemnización adicional al justiprecio expropiatorio recibido por el suelo expropiado por el hecho de que el Ayuntamiento apruebe una modificación puntual para incrementar la edificabilidad o cambiar el uso del suelo expropiado.
En OLANO ABOGADOS apostamos por la cercanía en la relación abogado-cliente y por eso queremos conocerte y visitamos tu suelo urbano o urbanizable en cualquier punto de España. Te vamos a acompañar personalmente a cualquier trámite presencial que tengas que realizar. No estarás solo en ningún momento.
