Abogados especialistas en urbanismo y expropiaciones urbanísticas
Defendemos tus derechos urbanísticos
¿Afectado por expropiación urbanística, Plan General o suelo urbano no consolidado?
- ¿Estás afectado por una expropiación urbanística?
- ¿Estás afectado por una Junta de Compensación?
- ¿Quieres impugnar un planeamiento urbanístico?
- ¿Han clasificado tu suelo como urbano no consolidado?
- ¿No estás de acuerdo con el precio de tu suelo urbano?
¿Cómo te afecta el urbanismo?
- CALIFICAN MI SUELO COMO URBANO NO CONSOLIDADO
Mi terreno dispone de los servicios urbanos (agua, luz, acceso rodado, etc.) o está en una zona urbana consolidada pero lo califican como urbano no consolidado.
- QUIERO IMPUGNAR EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
Quiero presentar un recurso o alegaciones contra Plan General de Ordenación Urbana, Normas Subsidiarias, Plan Parcial, Plan Especial o Estudio de Detalle.
-
SUFRO UNA EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA
Estoy afectado por el urbanismo de mi municipio, sufro una expropiación forzosa de suelo urbano o estoy afectado por una Junta de Compensación.
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QUIERO RECLAMAR UNA INDEMNIZACIÓN
Quiero reclamar una indemnización por cambios en el planeamiento o en las licencias; incumplimiento de convenio urbanístico; reducción de edificabilidad o cambio de uso de suelo.
Expropiaciones urbanísticas
Suelos a urbanizar por el Sistema de Expropiación
El Sistema de Expropiación es método por el cual la Administración:
– Expropia el suelo de un ámbito urbanístico.
– Asume la gestión y ejecución del proceso urbanizador.
Se utiliza en áreas logísticas, polígonos industriales, proyectos de interés regional, viviendas de protección y dotaciones públicas.
Expropiaciones de Juntas de Compensación
Si estás afectado por una Junta de Compensación deberás de decidir entre:
– Adhesión: Supone asumir el riesgo del negocio de urbanizar y poner dinero para los gastos y cargas de urbanización.
– Expropiación urbanística: Puede que tengas que reclamar para conseguir más justiprecio.
Antes de tomar una decisión podemos explicarte las implicaciones y riesgos de ambas opciones
Expropiación por incumplimientos urbanísticos
– Incumplimiento en la conservación o rehabilitación de edificios
– Incumplimiento de obligación de edificar en plazo
– Suelo con edificación, uso o parcelación ilegal.
– Incumplimiento o demora en el planeamiento de desarrollo o la ejecución del planeamiento.
¿Sufres la expropiación de un suelo urbano?
¿Cuándo debe valorarse un terreno como suelo urbano consolidado?
El suelo deberá valorarse como suelo urbano consolidado (urbanizado) en estos casos:
- Suelo con servicios urbanos (solares): Suelos urbanos con los servicios de acceso rodado, agua, saneamiento y electricidad.
- Cuasi-Solares: Suelos que pueden llegar a contar con esos servicios con meras obras de conexión.
- Zonas consolidadas: Suelos en zonas ocupadas por la edificación en al menos 2/3 del espacio edificable.
-
Nucleos rurales: Suelos ubicados en los núcleos rurales tradicionales re
conocidos en la legislación autonómica.
¿Cuál es el precio de expropiación del suelo urbano consolidado?
El suelo urbano consolidado (urbanizado) deberá de valorarse por el método residual estático teniendo en cuenta:
- Valor de mercado de los edificios del entorno.
- La edificabilidad lucrativa reconocida al suelo expropiado, o en su defecto, la edificabilidad media del entorno.
- El uso y la tipología edificatoria mayoritaria de los suelos del entorno.
-
El valor de construcción de los edificios
- No se descontarán gastos de urbanización, ni cesiones de suelo o aprovechamiento por tratarse obligaciones ajenas al suelo urbano consolidado.
¿Qué ventajas tiene el suelo urbano consolidado frente al urbano no consolidado?
-
Licencia directa: Tendrás derecho a edificar con una simple licencia (licencia directa).
No será necesaria la aprobación del planeamiento de desarrollo. -
Obras menores de urbanización: Solo tendrás que completar la urbanización existente con la conexión con los servicios urbanos y la regularización de las vías públicas.
No serán necesarias obras de urbanización integral. -
Cesiones de suelo muy limitadas: Solo tendrás que ceder los terrenos exteriores a las alineaciones para completar o regularizar las vías públicas existentes.
No tendrás que ceder ni urbanizar, los terrenos destinados a dotaciones públicas. - No tienes que ceder aprovechamiento: No resultará aplicable la obligación de cesión del 10 % del aprovechamiento aplicable al suelo urbano no consolidado.
Abusos urbanísticos más habituales
Ilegalidades en la clasificación o calificación
de suelo urbano
Clasificación de suelo urbano como urbanizable o no urbanizable (rústico)
Clasificación de suelo urbano consolidado como urbano no consolidado
Reducciones de edificabilidad
o cambios de uso urbanístico
Reducciones de edificabilidad de tu suelo
Cambios de uso de suelo de residencial a industrial, terciario o dotacional
Retasación y
Reversión urbanística
Te expropian un suelo y años después incrementan su edificabilidad o lo destinan a un uso diferente al previsto.
No utilizan el suelo expropiado o no lo urbanizan.
Responsabilidad
patrimonial urbanística
Reclamación de indemnización por:
– Cambios en el planeamiento urbanístico
– Modificación o extinción de licencias;
– Incumplimientos de convenio urbanístico
– Restricciones de la edificabilidad o el uso del suelo
En Olano Abogados somos especialistas en urbanismo, suelo urbano y expropiaciones urbanísticas
Visitamos tu propiedad en cualquier punto de España
Honorarios a porcentaje en expropiaciones URBANÍSTICAS
Hemos ganado un alto porcentaje de
expropiaciones urbanísticas
estos son algunos ejemploS:
Precio de expropiación ofrecido por la Administración
Precio de expropiación conseguido por Olano Abogados
Incremento
Expropiación suelo urbano consolidado calificado como dotacional público en ciudad de
Castilla y León
Expropiación urbanística de suelo urbano consolidado de uso dotacional en ciudad de Andalucía
Más del triple del valor inicial
Expropiación urbanística de suelo urbano dotacional en un pueblo de Valencia
Más del doble del valor inicial
Resultados pasados no garantizan resultados futuros
Testimonios de expropiaciones urbanísticas reales
Cómo vamos a trabajar contigo
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Preguntas frecuentes de urbanismo y expropiaciones urbanísticas
Deberán de clasificarse como suelo urbano consolidado los suelos que estén integrados en la malla urbana y cuenten con los servicios urbanísticos (acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión) y tenga la condición de solar o pueda llegar a tenerla mediante actuaciones aisladas. Estos suelos no tienen la obligación de realizar cesiones a la administración más allá de las derivadas de ajustarse a las alineaciones urbanas.
La clasificación del suelo como urbano, urbanizable o no urbanizable, supone determinar si dicho suelo es apto para ser urbanizado o edificado, así como el régimen de derechos y obligaciones aplicable al mismo. De esta forma, el propietario de un suelo urbanizable estará obligado a urbanizarlo y a realizar cesiones a la Administración, mientras que el propietario de un suelo urbano no tendrá tales obligaciones.
La calificación del suelo supone definir los usos concretos a los que se puede destinar un suelo (residencial, terciario, industrial, etc.), la intensidad de dichos usos (edificabilidad permitida) y el tipo de edificación que se puede construir en el mismo (vivienda unifamiliar, vivienda colectiva, etc.).
La Junta de Compensación se encarga de urbanizar un suelo urbanizable o de ejecutar una operación de reforma urbana en un suelo urbano. La adhesión a una Junta de Compensación supone participar en el negocio de urbanizar suelo y vender parcelas ya urbanizadas. Y como en todo negocio, debe de aportarse dinero para los gastos y cargas de urbanización y puede haber beneficios o pérdidas. Los principales riesgos derivan de que no se vendan las parcelas urbanizadas, aumenten los gastos de urbanización y de gestión, otros propietarios no realicen sus aportaciones o riesgos de carácter financiero.
Si no quieres participar en la promoción urbanística y no te adhieres, la Junta de Compensación expropiará tu suelo.
La expropiación por ministerio de la ley es un procedimiento que permite obligar que te expropien aunque el Ayuntamiento no haga ningún trámite. Este mecanismo es aplicable para los supuestos de suelo dotacional público no adscrito a ámbitos o unidades de ejecución, a los suelos afectados por una ocupación directa y a los que deban ser urbanizados por la Administración por el sistema de expropiación. Llámanos y analizamos tu caso de manera gratuita y sin compromiso.
El sistema de expropiación es un sistema de gestión pública del proceso urbanizador donde el impulso y la gestión corresponde a las administraciones sin la intervención o iniciativa de los propietarios.
En el sistema de expropiación la Administración Pública expropia el suelo, asume el coste de urbanizar; ejecuta las obras de urbanización, hace la reparcelación y obtiene parcelas urbanizadas para uso propio o para su venta.
No firmes nunca un acuerdo de justiprecio con la Administración justiprecio sin asesorarte con un abogado especialista, porque ello supone que vas a renunciar a reclamar más dinero por tu propiedad. Llegar a un acuerdo con la Administración te va a suponer perder mucho dinero. Consúltanos sin compromiso.
Cuando nos cuentes tu caso, te hacemos una estimación del valor de tu suelo sin coste y sin compromiso.
Por supuesto, tienes el derecho legal a cobrarlo y además te lo tramitamos nosotros, aunque vayas a reclamar porque no estés conforme con el justiprecio que te han ofrecido.
El plazo legal para el pago es de SEIS meses tras la resolución del Jurado de Expropiación, y de TRES meses desde la sentencia firme si has reclamado judicialmente. No obstante a veces puede tardar más. Llámanos y analizamos tu caso.
La consulta con nosotros es gratuita y el estudio inicial que te vamos a hacer también. Tendrás toda la información sin coste para que luego decidas qué quieres hacer. No pierdes nada.
No queremos que nadie se quede sin poder reclamar por una cuestión económica, por eso trabajamos a porcentaje, lo que significa que solo nos pagas si tú has cobrado primero. Cuando tú recibas tu dinero, cobramos nosotros. Y toda la información la tendrás detallada en un presupuesto previo detallado y sin sorpresas.
Es el derecho a recibir una indemnización adicional al justiprecio expropiatorio recibido por el suelo expropiado por el hecho de que el Ayuntamiento apruebe una modificación puntual para incrementar la edificabilidad o cambiar el uso del suelo expropiado.
En OLANO ABOGADOS apostamos por la cercanía en la relación abogado-cliente y por eso queremos conocerte y visitamos tu suelo urbano o urbanizable en cualquier punto de España. Te vamos a acompañar personalmente a cualquier trámite presencial que tengas que realizar. No estarás solo en ningún momento.
