Certificado de suelo urbanizable

Expropiación de suelo urbanizable: El certificado que puede multiplicar el valor de tu suelo

1.- La valoración del suelo urbanizable en expropiaciones ordinaria y urbanísticas

La legislación establece un sistema de valoraciones que perjudica a los propietarios de suelo urbanizable afectado por expropiaciones urbanísticas o que sean objeto de expropiación forzosa para la construcción de una infraestructura pública (AVE, autopistas, etc.).

La ley vigente hasta 2007 establecía que todos los suelos urbanizables se valoraban a efectos expropiación en base a su edificabilidad y su destino urbanístico. No obstante, a partir del citado año, la legislación desvinculó la valoración del suelo de la clasificación urbanística, lo que ha sido uno de los mayores ataques contra el derecho de propiedad de la historia reciente.

Así, la nueva normativa solo permite valorar el suelo en función de su edificabilidad y destino urbanístico cuando el suelo esté integrado en la malla urbana (situación de urbanizado), o sea cuando disponga de todas las dotaciones y servicios urbanísticos (acceso rodado, abastecimiento, alumbrado público, saneamiento y energía eléctrica). Esto supone que el suelo urbanizable pueda llegar a valorar a efectos de expropiaciones urbanísticas como rústico, salvo que ya haya sido urbanizado.

Por lo tanto, el suelo urbanizable programado – e incluso el urbano no consolidado – puede ser objeto de expropiación a valor de suelo rústico, sin tener en cuenta los precios de mercado de dichos terrenos.

No obstante, un suelo clasificado como urbanizable tiene un valor de mercado superior a un suelo clasificado como no urbanizable y este mayor valor, se basa en un Plan General aprobado y vigente no en una mera expectativa urbanística. Por ello, la legislación vigente ha ido mucho más allá de prohibir la valoración de las expectativas urbanísticas – lo que ya estaba prohibido -, y ha optado por prohibir la valoración de la edificabilidad reconocida a un suelo por un PGOU aprobado y vigente.

Esta regulación supone reconocer que un suelo puede ser expropiado por un valor inferior a su valor de mercado en lo que supone un ataque frontal contra el derecho de propiedad.

2.- El certificado que puede multiplicar el valor de tu suelo urbanizable a efectos de expropiación

La DT 3ª del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, establece lo siguiente:

“2. Se exceptúan de la aplicación de las reglas de valoración previstas en esta ley, exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias siguientes:

a) Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.

b) Que existiese una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento, o en la legislación de ordenación territorial y urbanística.

c) Que en el momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable a la Administración o a terceros”.

En consecuencia, el suelo urbanizable podría valorarse a efectos expropiatorios en base a su edificabilidad y destino urbanístico si con anterioridad al 7 de julio de 2007 estuviese incluido en ámbitos delimitados para el que se han establecido las condiciones para su desarrollo y si no hubieran vencido los plazos de ejecución previstos en el planeamiento o en la legislación urbanística o, de haber vencido, fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.

Los propietarios de suelo en esta situación pueden optar por pedir un certificado que acredite el cumplimiento de los requisitos previstos en dicha disposición transitoria, asegurándose así que su suelo no se valore como rústico y que se fije el justiprecio de la expropiación en base a los criterios previsto en la legislación anterior, más beneficiosa para los propietarios de suelo urbanizable.

Si tiene dudas sobre el contenido de dicho certificado o de cómo solicitarlo llámenos.

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