Terreno agricola y casa afectados por expropiación del AVE

Consejos prácticos ante una expropiación

Te adjuntamos a continuación algunos consejos prácticos para los afectados por las expropiaciones derivadas de las obras del AVE, de carreteras, de plataformas logísticas o de otras obras públicas..

1º.- No firmes un mutuo acuerdo con la Administración. 

La Administración no está de tu parte y muchas veces valora el suelo en un importe inferior a su valor real.

No te conformes con la valoración de la administración. Llegar a un mutuo acuerdo te impide reclamar y puede suponer perder mucho dinero.

El porcentaje de reclamaciones ganadas por expropiaciones con ayuda legal especializada es alto y habitualmente se consigue un justiprecio más elevado que la oferta que te hace la Administración, especialmente en los terrenos de regadío.

2º.- Céntrate en conseguir más dinero por la expropiación

Las expropiaciones causan una enorme frustración a los propietarios afectados, porque afectan a su medio de vida, son forzosas y no pueden evitar que se produzcan.

No inviertas tus esfuerzos en impugnar la expropiación porque es muy poco habitual conseguirlo, salvo circunstancias muy excepcionales.

Centra todas tu actuaciones en conseguir que te paguen el valor real de tu suelo

3º.- Aunque reclames, solicita que te paguen el importe en que la Administración ha valorado tu suelo

Si no estás conforme con el justiprecio que te ha ofrecido la Administración y quieres reclamar, debes saber que, aunque reclames una cantidad superior, tienes derecho a que te paguen el importe en que la Administración haya valorado tu terreno.

ADIF, por ejemplo, suele pagar esa cantidad unos meses después de comunicarles que vas a realizar una reclamación (rechazo hoja de aprecio ADIF).

4º.- Cultiva la finca con cultivos con alto rendimiento

El valor de tu suelo agrícola a efectos de la expropiación se va a calcular en base al beneficio de la explotación agrícola del cultivo existente, o del cultivo potencial si demuestras que es viable.

Por eso, tu finca o terreno debe estar cultivada cuando se produzca la expropiación. Además, cuanto más rendimiento económico genere el cultivo existente más elevada puede ser la valoración.

5º.- Haz una lista de todos los perjuicios que te va a causar la expropiación

Cada terreno es diferente y deberá estudiarse en cada caso los perjuicios que provoca la expropiación. A continuación incluimos un ejemplo de lista de conceptos a reclamar:

  • Valor del suelo expropiado.
  • Demérito del suelo no expropiado por reducción de tamaño. 
  • Demérito del suelo no expropiado por división de la finca.
  • Coste de reconstrucción del regadío tras la expropiación.
  • El valor de construcciones e instalaciones afectadas, tales como, tuberías de riego, sistemas de bombeo, pívots, charcas, invernaderos, depósitos de agua o cerramientos o construcciones.
  • Indemnización por paso de regadío a secano causada por la expropiación de suelo donde se ubica el pozo o el bombeo. Esta situación puede ser permanente o temporal si se otorga una nueva concesión.
  • Pérdida de Certificado Ecológico.
  • Pérdida de cosechas.
  • Premio de afección.
  • Intereses de demora.

6º.- Verifica si la expropiación afecta a tus instalaciones o edificaciones 

La expropiación puede afectar a las instalaciones de tu explotación agrícola afectan y en especial a tuberías de riego, sistemas de bombeo, pívots, charcas, invernaderos, depósitos de agua o cerramientos o construcciones. Los sistema de riego son las instalaciones habitualmente más afectadas y requiere que se realice un nuevo diseño y reconstrucción de los mismos tras la expropiación.

Los daños causado en las citadas instalaciones deben de ser pagados por la Administración con independencia del valor del suelo.

7º.- Acude con tu abogado al acta previa a la ocupación

Recibirás una carta por la que te citan en tu Ayuntamiento para levantar el acta previa a la ocupación.

Este trámite es más relevante de lo que parece y un error en el mismo podría tener consecuencias económicas graves para el expropiado.

Por ello, es muy importantes que acudas a este trámite acompañado por un abogado especialista en expropiaciones.

8º.- Verifica los accesos a la parte no expropiada tras la expropiación.

La expropiación puede afectar a los caminos de acceso a su terreno, causar que haya que dar un gran rodeo para acceder de una parte a otra la una finca dividida o incluso impedir el acceso a una determinada finca.

Por ello, es importante revisar los planos oficinales de la expropiación y verificar como quedan los accesos a los restos no expropiados tras la expropiación.

Las limitaciones en los accesos pueden llegar a tener que indemnizarse.

9º.- Encarga tu hoja de aprecio a un especialista en expropiaciones.

La hoja de aprecio es el trámite más importante para conseguir más justiprecio por la expropiación y los errores pueden tener consecuencias. Por ejemplo, no podrás reclamar en vía judicial ningún concepto no incluido en tu hoja de aprecio ni podrás reclamar una cantidad superior a la prevista en la misma.

Por ello, es importante que tu hoja de aprecio la redacte un abogado especialista en expropiaciones.

10 º.- Contrata desde el principio a un abogado especialista en expropiaciones

Disponer de una estrategia bien definida desde antes de que se inicie el proceso de expropiación, permite una defensa más rigurosa, evita errores y supone tener más posibilidades para conseguir más justiprecio.

Por ello, es importante que contrates a un abogado especialista en expropiaciones y que lo hagas cuanto antes. Eso te permitirá estar preparado cuando te citen para la expropiación.

¿Quieres saber más sobre expropiaciones de terrenos agrícolas?

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