¿Cómo se valora mi terreno agrícola ante una expropiación?

El suelo a efectos expropiatorios no se valora por el valor de mercado. Los factores que más influyen son el riego y el tener un cultivo que genere mucho beneficio.

1.- Los factores que influyen en el valor del terreno expropiado.

Los terrenos agrícolas, y el suelo rústico en general, se valoran a efectos expropiatorios en base a su ubicación y al beneficio de la explotación agrícola.

Esto supone que el valor del suelo expropiado dependerá principalmente de los siguientes factores:

  • Si el terreno es de regadío o secano.
  • Cultivo existente en la explotación.
  • Ingresos de la explotación agrícola:

    • Los kilos de producto cosechados por hectárea y año.

    • El precio de venta del producto agrícola.

    • Las subvenciones que estables que tenga reconocida la explotación.

    • Maquinaria, combustible, reparaciones.
  • Los costes de la explotación agrícola, que habitualmente podemos desglosar en los siguientes conceptos:

    • Amortizaciones.

    • Mano de Obra.

    • Semillas y plantas.

    • Fertilizantes.

    • Fitosanitarios.

    • Riego.

    • Seguros sociales.

    • IBI en su caso.
  • El tipo de interés pagado por el Banco de España por las Obligaciones del Estado a 30 años, de los últimos tres años.
  • La localización del terreno expropiado teniendo en cuenta:

    • La proximidad del terreno a ciudades o pueblos.

    • La proximidad a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril y áreas de intermodalidad.

    • La proximidad a polígonos industriales o empresariales o áreas logísticas relacionados con la actividad que desarrolla la explotación.

    • La proximidad a entornos de singular valor ambiental, paisajístico cultural, histórico, arqueológico, científico o paisajístico que sean objeto de protección por la legislación aplicable.

De todos lo anterior, los factores que más influyen en un mejor valor del suelo son el disponer de riego y el optar por un cultivo que genere más beneficio a la explotación. 

2.- Los otros perjuicios que deberán reclamarse 

Es esencial que en la hoja de aprecio del expropiado se reclame a parte del valor del suelo expropiado el resto de perjuicios que la expropiación causa al propietario, entre los que destacamos los siguientes:

  • El valor de construcciones e instalaciones afectadas, tales como, tuberías de riego, sistemas de bombeo, pívots, charcas, invernaderos, depósitos de agua o cerramientos o edificaciones.
  • Demérito del terreno no expropiado por reducción de tamaño.
  • Demérito del terreno no expropiado por división de la finca.
  • Coste de reconstrucción del regadío tras la expropiación.
  • Indemnización por paso de regadío a secano causada por la expropiación de suelo donde se ubica el pozo o el bombeo. Esta situación puede ser permanente o temporal si se otorga una nueva concesión.
  • Pérdida de Certificado de Agricultura Ecológica.
  • Pérdida de cosechas.
  • Premio de afección.
  • Intereses de demora.

4.- Conclusión

Los terrenos agrícolas se valoran a efectos expropiatorios en base al beneficio de la explotación agrícola y a su ubicación, resultando legalmente irrelevante los valores de mercado.

La valoración a efectos expropiatorios y la redacción de la hoja de aprecio son cuestiones muy técnicas que deben ponerse en manos de un abogado especialista en expropiaciones.

¿Quieres saber más sobre expropiaciones de terrenos agrícolas?

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