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05/02/2013

Fuente:Olano Abogados

EL CERTIFICADO QUE PUEDE MULTIPLICAR EL JUSTIPRECIO DEL SUELO URBANIZABLE

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, establece un nuevo sistema de valoraciones que perjudica a los propietarios de suelo urbanizable que sean objeto de un proceso expropiatorio, bien para la construcción de una infraestructura pública (AVE, autopistas, etc.), bien por que dicho suelo esté incluido en un ámbito urbanístico que sea gestionado por el sistema de expropiación, o bien porque se trate de propietarios desconocidos o no adheridos a una junta de compensación.

La nueva ley desvincula la valoración del suelo de la clasificación urbanística, contemplando únicamente dos situaciones, el suelo urbanizado y el suelo rural. La nueva normativa solo permite valorar el suelo en función de su edificabilidad y aprovechamiento cuando el suelo esté integrado en la malla urbana y disponga de todas las dotaciones y servicios propios de las poblaciones. O sea cuando el suelo haya sido transformado, y se hayan levantado los deberes y cargas urbanísticas y se haya producido la recepción de la urbanización (Arts. 12.3, 14.2, 22 y 23 de LS-07).

Por lo tanto el suelo urbanizable programado – e incluso el urbano no consolidado – puede ser expropiado como suelo rural, sin que se pueda tener en cuenta los precios de mercado de dichos terrenos ni fijar el justiprecio por el método de comparación.

La ley ha ido mucho más allá de prohibir la valoración de las expectativas urbanísticas –lo que ya estaba prohibido -, y su aplicación práctica supone la imposibilidad de valorar la edificabilidad reconocida a un suelo por un PGOU aprobado y vigente. ¿Qué hacer para defenderse ante esta situación?

La ley es dura pero aún existen algunas estrategias y posibilidades de defensa. A continuación exponemos una de ellas. La DT 3ª de la nueva ley del suelo establece que “Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros”.

Por lo tanto, lo mejor para el propietario sería poder aplicar a su suelo dicha disposición transitoria y conseguir un certificado municipal donde se constate que el suelo urbanizable fue incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento para el que se han establecido las condiciones para su desarrollo antes del 7 de julio de 2007.

Si tiene dudas sobre el contenido de dicho certificado o de cómo solicitarlo llámenos. Si su suelo urbanizable no está en la situación de la DT3ª antes citada, tiene un problema.

Ponemos asesorarle.

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